Застройщик сыт, и дольщик не обманут

Удастся ли достичь такого баланса, принимая поправки в закон

15 декабря в Госдуму России был внесен проект поправок в закон о долевом строительстве. Его цель – повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, сделать участников долевого строительства более защищенными. Однако множество экспертов в разных регионах страны заявляют, что планируемые поправки в их нынешнем виде просто уничтожат долевое строительство, в лучшем случае на плаву останутся лишь самые крупные компании. На днях эти поправки обсудили в правительстве Коми, в дискуссии участвовали депутаты Госсовета региона, представители компаний-застройщиков, страховой и банковской сферы.

Больше денег, информации, надзора

Во-первых, поправки предусматривают создание единого реестра застройщиков, и в будущем каждый гражданин сможет заглянуть в этот список, узнать все о той или иной компании и решить для себя, стоит ли ей доверять. Во-вторых, изменения устанавливают дополнительные требования к застройщикам. В частности, минимальный порог их собственного капитала должен быть не ниже определенной суммы. Сумма эта рассчитывается по следующей схеме: общая площадь жилых помещений в возводимом доме умножается на среднюю стоимость квадратного метра в нем же, затем берется пять процентов от результата. Примерно это около пяти процентов от стоимости дома в целом. Или же, если речь идет о группе застройщиков, заключивших договор поручительства, нижняя планка – миллиард рублей. А средства, которые вкладывают участники долевого строительства, должны не идти напрямую к застройщику, а аккумулироваться на специальных счетах эскроу в банках, которые будут отслеживать, как продвигается работа. Пока она не выполнена, деньги компании не отдадут. В-третьих, расширяют полномочия органов исполнительной власти в регионах по надзору за долевым строительством. Кроме того, застройщик должен размещать на своем сайте полнейшую информацию о каждом объекте (включая все разрешительные документы), не иметь неисполненных предписаний об устранении нарушений к капиталу, не находиться в процедуре банкротства, ликвидации или приостановления деятельности, не числиться в реестре недобросовестных застройщиков. Кроме того, руководитель и главный бухгалтер не должны иметь в биографии пятен в виде судимости за экономические преступления. Одним словом, застройщик, желающий заняться долевым строительством, должен иметь кристально чистую репутацию и располагать колоссальным количеством финансов.

Председатель правительства Коми Владимир Тукмаков, открывая обсуждение темы, отметил, что метод долевого строительства, конечно, оптимальный, так возводились дома по всей стране. С другой стороны, по всей стране были и обманутые дольщики. Так что в силу социальной значимости этого вопроса (учитывая и нестабильное состояние экономики России) нужно обсудить корректировки в законодательную базу.

«Идея хорошая, но есть опасения»

Впрочем, из дальнейшего обсуждения выходило, что идеальный рецепт, как бы поправить закон, чтобы и застройщики были сыты, и дольщики не обмануты, создать сложно и едва ли возможно. Между тем, если проект поправок будет благополучно принят Госдумой, действовать они начнут уже с марта этого года.

От лица Госсовета Коми на совещании выступил председатель комитета по бюджету, налогам и экономической политике Дмитрий Шатохин, который заявил, что концептуально, в первом чтении, закон парламентариями региона уже поддержан, но тем не менее депутаты ждут предложений, что в этом проекте можно изменить. Предложения эти будут рассмотрены и направлены в Госдуму, но сделать это нужно в сжатые сроки.

– Сама идея проекта достаточно хорошая, такой закон повысит надежность правового механизма долевого строительства, – заявил Дмитрий Шатохин, похвалив проект за обеспечение информационной открытости, прозрачности отрасли. – Но у нас есть и опасения. Первое – в части администрирования. Данный проект закона требует принятия большого количества нормативных актов, в противном случае его принятие само по себе не будет означать фактического исполнения. И не очень понятно, как будет осуществляться исполнение некоторых пунктов. Например, какова мера ответственности за непредоставление застройщиком полной информации на сайте? Кто будет следить, вся ли информация предоставлена? То же самое с нецелевым использованием денежных средств дольщиков, ответственность за это не предусмотрена, а требование сеть. Второе опасение, по которому хочется услышать мнение застройщиков. Ряд экспертов считает, что требования к застройщикам очень жесткие, например, губернатор Калининградской области заявил, что половина их уйдет с рынка из-за требований к уставному капиталу, привлечению средств. Хотя Минстрой России сейчас заявляет, что эти требования, возможно, пересмотрят, дадут возможность устанавливать размеры уставного капитала регионам. И третье опасение связано с новым механизмом привлечения банков. Эксперты Госдумы указывают на то, что появление промежуточного звена в виде банка может привести к удорожанию проекта.

Руководитель фракции «Единой России» в Госсовете Александр Макаренко на выступление коллеги ответил, что принятие данного закона в любом случае будет детально обсуждаться, будут учтены мнения всех заинтересованных сторон.

Задачей руководителя республиканской службы строительного, жилищного и технического надзора (контроля) Любови Дорониной было максимально подробно рассказать о планируемых поправках, но перед тем как приступить к разъяснениям, она сочла нужным дать слово сыктывкарке Ксении Маковеевой, которая вложила деньги в долевое строительство, а вселиться в квартиру не может уже семь лет. Горожанка надеется, что новоселье она наконец  сыграет в этом году – дом планируется сдать до конца апреля.

Любовь Доронина разъяснила присутствующим, что все предполагаемые изменения в закон вступят в силу не одномоментно, а в несколько этапов. В первую очередь заработают требования, касающиеся информационной открытости и полномочий контролирующих органов. Летом должен появиться единый реестр застройщиков. И, наконец, с наступлением следующего года «включатся» поправки, касающиеся использования средств дольщиков, банковского проектного финансирования.

У вас есть миллиард?

Руководитель ЗАО «Комижилстрой» Дмитрий Тараканов выступил от лица застройщиков, причем отношение к поправкам у него было достаточно критическим. По его словам, минусов много: некорректно указан размер собственного капитала – то ли под этим понятием подразумевается уставный капитал, то ли объем чистых активов на момент заключения договора долевого строительства. В первом случае стоит ждать активизации деятельности московских фирм, официально имеющих миллиард, которые за мзду будут становиться поручителями провинциальных компаний, достаточных средств в качестве уставного капитала не имеющих. И еще вопрос, станут ли от этого дольщики защищеннее. А если же речь идет о чистых активах, то в процессе стройки сумма, естественно, будет снижаться и раз в квартал застройщика будут штрафовать за недостаточный размер собственного капитала.

– Цель поправок – придать дополнительный импульс строительной индустрии или создать обратный эффект? – с легким сарказмом высказался о планируемых изменениях управляющий Коми отделением Западно-Уральского банка Сбербанка России Сергей Суслопаров. – Так мы только уменьшим число игроков на этом рынке. Появится дополнительная бумажная работа, требования к застройщикам, но я не вижу дополнительных вливаний. И я не знаю ни одного строителя в Коми с активами в один миллиард рублей. Если тут есть такие, поднимите руки, я поаплодирую.

Аплодировать Сергею Суслопарову не пришлось, застройщики только нервно посмеялись, и банкир констатировал, что в таком случае лучше бы активизировать такое направление, как ипотека с господдержкой, потому что от таких поправок в закон о долевом строительстве развиваться оно вряд ли будет.

Гендиректор ОАО «Горстрой» Тамара Уланова заявила, что в целом она согласна с мнением Сергея Суслопарова, потому что не время сейчас ужесточать требования к строительному бизнесу, потому как и с получением ипотечных кредитов сейчас проблема, и спрос на жилье отстает от предложения. Возможно, депутатам стоит подумать о введении новых видов поддержки граждан, желающих купить жилье. Например, ввели материнский капитал, и сразу появился положительный эффект. Так, может, и сейчас что-то придумать, например, в части помощи гражданам при оплате первоначального взноса в долевом строительстве, считает Тамара Уланова. А нынешние поправки тоже по-своему хороши, но вводить их рано, «хотя бы год подождать нужно, иначе строительная отрасль опустится еще глубже, чем сейчас».

– На сегодня валютные вклады в банках увеличились в пять раз. Люди не доверяют вложениям в недвижимость, а доверяют бумаге зеленого цвета, – напомнил собравшимся о нынешних популярных в народе инвестициях предприниматель Павел Поташов, присутствовавший на встрече как представитель регионального штаба «Общероссийского народного фронта». – Десять лет назад рассматривался вопрос о повышении налогов на малый бизнес. Мы просили отнестись с пониманием к интересам местных розничных сетей, а нас уверяли, что никакие другие сети сюда не придут. И все вы видите, чем это завершилось.

По мнению Павла Поташова, для строительной сферы региона это может закончиться тем же, чем и для торговой. То есть приходом «варягов».

– А дело в том, что эти поправки в закон не для нас писались. По статистике, 80 процентов обманутых дольщиков находятся в Москве, ее области и других городах-миллионниках. И эти поправки экстраполированы на крупного застройщика, как их не «прилизывай», они нам все равно не подойдут. А так закон достаточно целостный, принимать его надо, – несколько противоречиво отозвался о рассматриваемом проекте исполнительный директор республиканского Фонда развития жилищного строительства Александр Реслер. –

Делается нормальная зачистка рынка, с него уйдут те, кто и не собирался выполнять требования, собирая деньги. Нормального застройщика это не может не радовать. Вопрос другой, нужно ли этот закон вводить сейчас? Нужно, потому что долевое строительство сейчас в таком состоянии, что хуже уже не бывает.

На такой не слишком оптимистичной ноте участники совещания решили разойтись, напутствуемые просьбой Владимира Тукмакова подготовить предложения по изменениям в законопроект. «Поправки на поправки» нужно будет передать в ведомство Любови Дорониной, которое их обработает и направит в Госсовет Коми, а тот – в Госдуму России.

Анна Потехина
Фото Сергея ВАСИЛЬЕВА