Ольга Микушева: «Собственники вправе изменить ситуацию с управлением домом»

В обязанности управляющих компаний входит весь спектр услуг по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме. Жилищное законодательство обязывает организации, которые осуществляют управление домом, обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания в доме. Тем не менее жильцы многоквартирных домов часто жалуются на качество работы управляющих компаний. О том, как действовать, если не устраивает управляющая организация, «Республике» рассказала руководитель Службы Республики Коми стройжилтехнадзора Ольга Микушева.

– В самые разные инстанции, в том числе в средства массовой информации, поступает множество жалоб на качество работы управляющих компаний. Создается впечатление, что добросовестных компаний в республике нет или их очень мало. Скажите, пожалуйста, часто ли жители обращаются к вам в службу с такими жалобами? И есть ли у них возможность самостоятельно изменить ситуацию?

– Да, жалобы на некачественное содержание общего имущества поступают к нам регулярно. В каждом случае при выявлении нарушений мы принимаем меры по понуждению управляющей организации устранить это нарушение. Но если такие ситуации носят систематический характер, собственникам стоит задуматься о кардинальном решении проблемы. Один из способов исправить ситуацию – это сменить управляющую организацию.

Сразу поясню, что в домах, где большая доля общего имущества находится в государственной или муниципальной собственности, управляющая организация может быть назначена только постановлением администрации или по результатам конкурсного отбора, проведенного также органом местного самоуправления. Жители таких домов не могут самостоятельно выбирать способ управления или менять управляющие компании.

В остальных случаях все решения по управлению общим имуществом принимают сами собственники.

– Итак, давайте конкретизируем, в каких случаях служба стройжилтехнадзора рекомендует сменить управляющую компанию. И может ли она помочь это сделать?

– Как я уже говорила, выбор способа управления и управляющей организации – это полномочия собственников помещений в доме. Все решения, связанные с содержанием общего имущества, собственники могут принимать самостоятельно без вмешательства надзорных органов. Если жителей дома не устраивает качество содержания общего имущества, они могут сменить управляющую организацию или выбрать иной способ управления. Но мы рекомендуем сначала постараться выстроить конструктивные взаимоотношения с действующей управляющей организацией. Для этого в каждом многоквартирном доме, где более четырех квартир, должен быть создан совет МКД, который сможет от лица собственников обозначить управляющей организации все проблемные вопросы и постараться совместно с УК найти их решение. Если управляющая организация не идет на конструктивное взаимодействие, стоит начать поиск новой УК.

Напомню, что в августе 2023 года изменился порядок смены УК. Теперь сменить управляющую организацию можно не ранее чем через год после заключения договора управления с прежней УК. Отказаться от услуг УК ранее чем через год можно только по причине ее ненадлежащей работы. Поэтому, если собственники решили сменить управляющую компанию, работающую в их доме меньше года, им стоит собрать документы, подтверждающие низкое качество ее работы: акты о ненадлежащем содержании общего имущества, предписания Госжилинспекции, решения суда и так далее. Эти документы могут понадобиться, если придется доказывать правомерность смены УК.

– Что нужно сделать собственникам, чтобы сменить управляющую компанию?

– Собственники могут сменить УК только одним способом – принять на общем собрании решения о расторжении договора с действующей управляющей организацией и о выборе иной управляющей организации. Как правильно организовать и провести собрание, описано в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ. Также на сайте службы стройжилтехнадзора мы разместили подробную инструкцию, она находится в разделе «Часто задаваемые вопросы». Процедура несложная, но она требует соблюдения определенных требований законодательства. К примеру, для принятия решения о смене УК или способа управления необходимо, чтобы за него проголосовало большинство от общего числа голосов в доме. Также есть требования к срокам информирования, подсчету результатов и оформлению решений собрания.

Если проведение общего собрания вызывает затруднения, собственники могут поручить это действующей управляющей компании. Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию с соответствующим заявлением, в котором нужно указать вопросы повестки собрания. Такое заявление должны подписать как минимум десять процентов собственников.

– Что делать, если управляющая компания откажется проводить собрание по ее смене?

– Управляющая организация не вправе отказать в проведении общего собрания, если в ее адрес поступило такое заявление. Даже если она не согласна с повесткой собрания, она обязана организовать и провести его в течение 45 дней после поступления заявления. Если УК отказывается проводить собрание, необходимо обратиться в Госжилинспекцию.

Также собственники могут обратиться за помощью к той управляющей организации, с которой они хотят сотрудничать. Новая УК, с которой у собственников еще не заключен договор управления, не обязана проводить общие собрания, но она может помочь жителям с организацией и проведением собрания, если она заинтересована в том, чтобы принять этот дом под свое управление.

– Как правильно сформулировать вопросы повестки общего собрания по смене управляющей компании?

– Вопросы повестки условно делятся на организационные и основные. К организационным относятся вопросы выбора председателя и секретаря собрания, а также лиц, производящих подсчет голосов. К основным относятся вопросы, ради решения которых и было инициировано собрание. Первый основной вопрос – это расторжение договора управления с действующей управляющей организацией.

Еще раз подчеркну: собственники могут расторгнуть договор с УК без объяснения причин, только если с момента заключения этого договора прошло более одного года. Если смена УК происходит менее чем через год после заключения договора управления, то собственникам необходимо обосновать это решение. Поэтому на собрании по смене управляющей компании целесообразно вынести вопрос о признании качества ее работы ненадлежащим в связи с невыполнением обязательств по договору управления. Также здесь рекомендуется перечислить пункты договора, которые не соблюдены компанией, и представить подтверждающие документы (акты о ненадлежащем содержании общего имущества, предписания Госжилинспекции, решения суда и т.п.).

Следующий вопрос повестки – выбор новой управляющей организации. Здесь нужно прописать официальное название и ИНН управляющей компании, для того чтобы выбор был очевиден и однозначен как для собственников, так и для органа госжилнадзора.

Также собственникам необходимо утвердить важнейшие условия будущего договора управления – это перечень работ и услуг по содержанию общего имущества и размер платы. Эти условия стоит обсудить заранее с управляющей организацией, а на собрание вынести уже оформленное предложение.

– Допустим, общее собрание состоялось. Что нужно сделать дальше, чтобы смена управляющих организаций произошла?

– После подсчета результатов голосования, если необходимое число собственников высказалось за выбор новой УК, прежнюю управляющую организацию необходимо уведомить о расторжении договора управления и предоставить протокол общего собрания. Вновь выбранную УК также необходимо уведомить о результатах собрания, она на основании решения собственников подаст в Службу РК стройжилтехнадзора заявку на включение данного дома в свой реестр лицензии. Служба проведет проверку протокола общего собрания. Если при проведении собрания требования законодательства были соблюдены, служба примет решение о передаче дома под управление новой УК. Если проверка выявит нарушения, то будет принято решение об отказе в передаче дома. Взаимные обязательства по договору управления между управляющей организацией и собственниками вступают в силу с момента включения дома в лицензию данной УК.

– Вы сказали, что условия договора с будущей управляющей компанией стоит обсудить заранее. Кто может провести эти переговоры от лица собственников? И как это сделать?

– Предварительное обсуждение условий договора может провести совет многоквартирного дома или любой собственник помещения в доме, который инициирует смену управляющей организации. Для обсуждения условий, на которых управляющая компания готова работать в данном доме, необходимо обратиться напрямую в заинтересовавшую организацию. По результатам переговоров, если УК заинтересована в том, чтобы принять под свое управление данный дом, составляется предложение с описанием основных условий, которое затем выносится на общее собрание собственников.

– Жители многоквартирных домов зачастую не знают, какие управляющие компании работают в их городе или селе и есть ли среди них порядочные и достойные организации. Посоветуйте, пожалуйста, как им действовать, чтобы не ошибиться в выборе.

– Орган госжилнадзора не вправе рекомендовать какую-либо управляющую организацию. Но мы можем точно утверждать, что в Республике Коми есть организации, которые ответственно относятся к своим обязанностям. Найти полный перечень управляющих организаций, действующих в конкретном городе или районе, можно на сайте ГИС ЖКХ, а также в администрации муниципального образования.

В сельских муниципалитетах, где не так много управляющих компаний, жители из общения друг с другом знают, какие из них работают качественно, а какие относятся к своим обязанностям безответственно. В городах ситуация сложнее, так как и домов, и управляющих организаций много. Здесь можно опираться на внешний вид дома и состояние дворовой территории: как содержатся входные двери и окна мест общего пользования, чисто ли во дворе и на контейнерной площадке. Также стоит пообщаться с жителями и узнать, регулярно ли проводится уборка в подъездах, оперативно ли работает аварийно-диспетчерская служба, проводится ли текущий ремонт, взаимодействует ли УК с собственниками. Узнать размер платы можно только для общего ориентира, поскольку для каждого дома плата рассчитывается индивидуально, исходя из его конструктива и технического состояния.

– Может ли управляющая компания отказать собственникам и не взять под свое управление их дом?

– Да, может – это ее право. В таком случае, если собственники заинтересованы в данной управляющей компании, им стоит узнать причину отказа и постараться устранить эти препятствия.

– Могут ли жители домов, в которых управляющая организация назначена администрацией муниципального образования, отказаться от услуг данной УК и выбрать другую компанию? Или им придется ждать истечения срока действия договора управления и назначения следующей УК?

– Описанная процедура смены управляющей компании может применяться во всех многоквартирных домах, кроме тех, в которых большая доля общего имущества находится в государственной или муниципальной собственности. Более того, подчеркну, что выбор способа управления и управляющей организации – это прямая обязанность собственников. Орган местного самоуправления назначает управляющую организацию только в том случае, если собственники сами не позаботились о качественном содержании своего дома и не реализовали какой-либо способ управления. Но собственники вправе в любой момент принять всю полноту ответственности за состояние своего имущества и изменить ситуацию с управлением домом.

Беседовала Светлана СОЛОВЬЕВА

Фото предоставлено Службой Республики Коми стройжилтехнадзора