В рамках проекта «Ваш защитник» известный адвокат, заместитель председателя Общественной палаты Коми Роман Койдан отвечает на вопросы жителей Коми. «Республика» предлагает читателям комментарии юриста к самым актуальным вопросам.
– Моя соседка купила квартиру на материнский капитал. У нее трое детей, в долях все – и дети, и муж. Но муж недавно ушел от них и живет с другой, подал на развод. И сказал, что после развода будет у нее требовать выкупить его долю квартиры. Имеет ли он на это право?
– Требовать права не имеет. А вот уведомить в письменной форме о своем намерении продать свою долю в квартире и предложить выкупить ее он право имеет и даже обязан это сделать. Таков порядок ст. 250 ГК РФ. Ваша соседка имеет преимущественное право покупки этой доли. Если долю в квартире она приобретать откажется, в течение месяца ее не приобретет, то у него появится право продать свою долю любому лицу. Собственность общая, долевая, у него прав на владение, распоряжение своей долей в квартире не меньше и не больше, чем у других собственников.
– Может ли моя дочь выкупить мою долю в квартире за счет средств материнского капитала? В квартире прописаны трое: я, моя дочь и ее старший сын. Приватизировано жилье также на троих.
– Есть мнения юристов о том, что покупать жилье у родственников нельзя либо нельзя приобретать доли. На мой взгляд, с законодательством такие мнения ничего общего не имеют. Я не знаю законодательного запрета на приобретение за счет средств материнского капитала жилья у родственников. На мой взгляд, дочь может приобрести долю квартиры, принадлежащую матери. Условие главное, и оно одно: чтобы у семьи происходило реальное улучшение жилищных условий, то есть расширение жилплощади. И это вполне возможно, если доля матери оформляется на членов семьи и мать снимется с регистрационного учета в данной квартире (это условие прописывается в типовом договоре купли-продажи квартиры).
– Мой десятилетний сын является собственником квартиры – две комнаты в деревянном доме, 22,4 квадратного метра, общий туалет и душ. Хотим уехать в другой город, построить дом или купить построенный, с участком земли, баней. Может ли опека запретить нам продавать квартиру, даже если мы переезжаем в лучшие условия? Подскажите, как это можно решить?
– Органы опеки не могут запретить продать жилье, они могут не разрешить это сделать. А без согласия опеки сделку по отчуждению не зарегистрирует управление Росреестра. Возможны два варианта: первый – вы приобретаете ребенку новую квартиру до продажи старой, второй – вы оформляете у нотариуса письменное обязательство оформления на ребенка жилого помещения в будущем.
– Моя мама живет в общежитии, с ней прописано еще два человека. В соседних квартирах прописано по одному, а живет там фактически по три и четыре человека. Так по всему общежитию. Соответственно она оплачивает расходы воды, энергии и т.д. за других, которые не прописаны, но живут в общежитии. Что необходимо сделать в данной ситуации?
– По вашему вопросу сложилась следующая практика его решения: необходимо совместно с управляющей компанией составить акт о фактическом проживании граждан в комнатах. После оформления данного акта расчет платы за ЖКУ будет иным и сумма ОДН будет меньше. Отдельно отмечу, что в постановлении правительства России №354 нет ни слова про «зарегистрированного гражданина», в нем используется другое понятие – «потребитель». Потребитель может проживать и не быть зарегистрирован в жилом помещении и вполне себе потреблять коммунальный ресурс.
– При переселении из ветхого жилья могу ли я требовать от администрации переселения в тот же район, а не куда они хотят?
– Если вы наниматель по договору социального найма, согласно статьям 87-89 Жилищного кодекса РФ вы имеете право на предоставление равнозначного жилого помещения, пригодного для проживания, в границах поселения – муниципального района. То есть теоретически применительно к Сыктывкару вас могут с улицы Коммунистической переселить в микрорайон Кочпон-Чит, и нарушением это не будет. Если же вы собственник жилого помещения, то предоставление нового жилья происходит путем выкупа вашего жилого помещения по согласованной стоимости либо путем мены его на то жилье, которое вы пожелаете. То есть у собственника прав при определении места переселения куда больше.
– В новостройке один из соседей отгородил железной дверью часть общедомового имущества (закуток около восьми квадратных метров между лифтом и лестницей, который, видимо, предназначался для колясок и т.д.). Подскажите, пожалуйста, как быть? Под действие каких статей он подпадает: самоуправство, неправомерное завладение имуществом или что иное?
– В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Также согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Если в вашем доме кто-либо из собственников считает, что у него прав больше, чем у других, и занимает часть общего имущества, указанный факт надо зафиксировать и подтвердить актом о самозахвате мест общего пользования и фотоснимками. Можно от ТСЖ либо от собственников направить претензионные письма. При отказе в удовлетворении требований необходимо подавать иск в суд об обязании соседа освободить незаконно занимаемую часть лестничной клетки и демонтировать перегородки, дверь и иные конструкции, установленные на этаже многоквартирного жилого дома.
– При назначении мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг у ветеранов труда в центре по предоставлению соцподдержки требуют предоставить помимо всего прочего оплаченные квитанции взносов на капремонт. Насколько правомерны эти требования и на чем они основаны?
– Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и выполнении гражданами соглашений по ее погашению (ст. 159 ч. 5 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя в том числе взносы за капитальный ремонт. Таким образом, при наличии задолженности по оплате капитального ремонта и при отсутствии соглашения о погашении такой задолженности собственники жилого фонда лишаются права на получение субсидий.
Оставьте первый комментарий для "Дела квартирные – дела семейные"