С 1 сентября 2021 года вступил в силу федеральный закон о «гаражной амнистии». Несмотря на то, что действует он уже полгода, его суть ясна пока далеко не всем.
О том, какие возможности появляются у владельцев гаражей в связи с новой законодательной нормой и с какими проблемами им придется столкнуться, рассказали на организованной в Общественной приемной главы Коми прямой линии специалисты – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости республиканского управления Росреестра Инна Анцыфирова и начальник отдела землепользования управления архитектуры, городского строительства и землепользования администрации Сыктывкара Александра Курлаева.
Как пояснила Инна Анцыфирова, федеральный закон от 5 апреля 2021 года 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» дает право гражданам оформить право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на незарегистрированный гараж и землю под ним по упрощенной системе. Сделать это можно до 1 сентября 2026 года. Смысл этой «гаражной амнистии» заключается в том, что гражданин, не имеющий документа на гараж, может оформить в собственность не только сам гараж и поставить его на кадастровый учет, но и земельный участок непосредственно под ним.
Закон разработан для того, чтобы урегулировать рынок частных гаражей. Дело в том, что большое количество гаражно-строительных кооперативов (ГСК) было создано еще в советское время или до 2005 года, то есть до введения норм современного градостроительного регулирования. Поэтому их правовой статус в действующем законодательстве не прописан. С одной стороны, такие объекты нельзя назвать самовольными постройками, но часто на них утеряны правоустанавливающие документы, поэтому оформлению гаражей, и в том числе земли под ними, мешает правовая неопределенность. В итоге люди не могут противостоять их сносу, оформить в собственность, продать или передать по наследству.
Так что оформление гаража во многих случаях – дело необходимое. Тем более землю под гаражом в период «гаражной амнистии» можно получить абсолютно бесплатно. Но специалисты предупредили, что придется потратить немало усилий и времени, а также средств на кадастровые работы.
Пошаговая инструкция
Сначала нужно разобраться, подпадает ли гараж под «амнистию». Оформить его в собственность можно, если, во-первых, постройка является капитальной (имеет фундамент, то есть прочную связь с землей), возведена до вступления в силу нового Градостроительного кодекса России (до 29 декабря 2004 года) и не признана самовольной по суду или по решению органа местного самоуправления. Следующий шаг – подготовка пакета документов, с которыми нужно обратиться в орган местного самоуправления. Именно с местной администрацией следует предварительно согласовать земельный участок под гаражом.
Придется собрать все документы, имеющие хоть какое-то отношение к гаражу. Это могут быть любые справки, решения, технические описания, даже счета за электроэнергию в ГСК. Подойдет любое решение органа власти, которое подтверждает, что ранее человеку был предоставлен земельный участок под гаражом, справка о выплате пая в гаражном кооперативе, решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение гаража, старый техпаспорт на гараж, документы о наследстве.
Также необходимо выяснить статус земли под гаражом. Чтобы узнать, стоит ли данный земельный участок на кадастровом учете, можно обратиться в МФЦ, в местную администрацию, к кадастровому инженеру или в Росреестр. И если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, предстоит его образовать. Следует уточнить в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен гараж, проект межевания. Это документ, который заранее определяет направления развития территории и границы земельных участков.
Можно, впрочем, сразу приступить к подготовке схемы границ участка под гаражом. Однако нужно иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом схему нельзя готовить там, где утвержден проект межевания. Подготовить схему можно самостоятельно или воспользовавшись утвержденной формой, но лучше обратиться за этой услугой к кадастровому инженеру. Схема может быть подготовлена в бумажном виде или в виде электронного документа по форме.
После оформления схемы расположения земельного участка нужно вновь обратиться в администрацию, подав заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответ на него должны дать в течение 30 дней.
Если администрация примет положительное решение, владелец гаража обращается к кадастровому инженеру, чтобы тот подготовил межевой план земельного участка и технический план гаража. Когда все документы будут готовы, нужно обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ либо подать документы в электронном виде. По результатам данной процедуры собственник гаража получит выписку из ЕГРН на земельный участок под его гаражом.
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выписку из ЕГРН на земельный участок, технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж; передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Ответы на вопросы
На практике бывает все гораздо запутаннее, чем можно себе представить. Дозвонившаяся первой на прямую линию сыктывкарка Марина рассказала, что никаких документов на гараж у нее нет, кроме нотариальной бумаги о наследстве. После смерти отца ей достался гараж в гаражном кооперативе, но самого ГСК уже не существует.
– Если у вас есть свидетельство о праве на гараж, но гараж не зарегистрирован, вам нужно обратиться к кадастровому инженеру, подготовить схему расположения земельного участка, на котором расположен ваш гараж. С этой схемой вы приходите в кабинет №103 администрации Сыктывкара за муниципальной услугой – «предварительное согласование предоставления земельного участка». Нужно принести саму схему, документы на гараж (в данном случае свидетельство о наследстве) и копию паспорта. Список документов можно найти на нашем сайте Сыктывкар.рф в разделе «муниципальные услуги» либо подоити проконсультироваться в 103 кабинет, – разъяснила Александра Курлаева.
– В кооперативе много гаражей, как кадастровый инженер определит, какой гараж мой и что именно я наследница гаража №38, – задала уточняющий вопрос сыктывкарка.
Оказалось, что в свидетельстве о наследстве гараж не индивидуализирован, написано только «гараж в ГЖК «Жигули». Марина рассказала, что ее отец умер в 1991 году, и осталась только такая невнятная бумага, оформленная у нотариуса, в которой не указан ни адрес кооператива, ни номер гаража. Нет и техпаспорта. Гараж в свое время отцу выдала организация, где он работал.
– В БТИ гараж вы не регистрировали? По тем временам необходимо было его поставить на учет, если бы вы так сделали, был бы и адрес, и номер гаража, – отметила Инна Анцыфирова.
Далее специалист посоветовала обратиться в МФЦ с заявлением о ранее учтенном объекте, о постановке его на учет:
– Мы сделаем запрос в БТИ и посмотрим: если есть документы, из которых можно установить, что гараж являлся ранее учтенным, поставим его на учет. Если нет – будет дан отказ в связи с отсутствием документов о площади вашего гаража, номера. Если мы откажем, нужно будет обращаться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил техплан для постановки объекта на кадастровый учет. Но, конечно, у него возникнут вопросы по поводу индивидуализации этого гаража.
Инна Анцыфирова предложила женщине подойти с имеющимся документом в управление Росреестра на Сысольское шоссе, 1/4, чтобы внимательно изучить нотариальный документ и более детально проконсультировать сыктывкарку.
Еще более сложная ситуация оказалась у другой жительницы столицы республики Татьяны Ивановны. У нее на руках есть только расписка о купле-продаже гаража. Бумажка, что называется, была оформлена «на коленке». В 1996 году семья Татьяны Ивановны перебралась в Сыктывкар и приобрела гараж в гаражном комплексе. С тех пор никаких действий по оформлению этого объекта его владельцы не предпринимали.
– Если никаких документов, кроме расписки, нет, мы рекомендуем обращаться в суд о признании права собственности на гараж. Придется в качестве доказательства привлечь свидетелей, которые бы подтвердили, что вы пользуетесь гаражом много лет. Только после решения суда можно будет обращаться в орган местного самоуправления, – объяснила Инна Анцыфирова.
Татьяна Ивановна спросила, а нельзя ли обойтись без суда, раз это «гаражная амнистия», которая предполагает упрощенную процедуру оформления права собственности.
Однако сыктывкарке объяснили, что городская администрация не может взять на себя такую ответственность, признание права собственности не в ее компетенции. Такое решение принимает суд, причем в иске следует указать причину – «в силу приобретательной давности».
Ответ специалистов не устроил женщину, и она прекратила разговор. Хотя, как отметила Инна Анцыфирова, если бы эта семья в свое время поставила гараж на учет, сейчас никаких проблем бы не возникло. В 90-е годы техпаспорт стоил не так дорого, как сейчас стоит техплан. Законы за это время ужесточились.
Ценность земли разная
– Земельный участок под гаражом предоставляется бесплатно, но все технические работы по его оформлению ложатся на плечи заявителя и потенциального собственника гаража, – подтвердила Александра Курлаева. – Он должен заплатить кадастровому инженеру за подготовку схемы расположения земельного участка, межевого и технического плана. Проблема в стоимости таких работ. Если же участок отмежеван, тогда проще. Сейчас в Сыктывкаре идет работа по квартальному межеванию, работы делаются за счет администрации города. Люди звонят, и специалисты смотрят, где расположен тот или иной гараж, находят номер кадастрового участка.
Правда, пока, по словам представителя столичной мэрии, ни одного заявления о предоставлении земельного участка под гаражом в администрацию не подано. Причина, по мнению Александры Курлаевой, в стоимости кадастровых работ. Мало кто готов платить большие деньги за подготовку документов:
– Люди считают, что им обещают золотые горы бесплатно. Но на самом деле этот процесс небыстрый и дорогостоящий. Подчас цена схемы участка доходит до ста тысяч рублей. Не каждый готов отдать такую сумму, тем более в большинстве своем заявители – пенсионеры. Для кого-то очень важно, чтобы земля под гаражом была в собственности, а для кого-то это непринципиально. Ценность земли в каждом районе разная. На окраине она невысока. А вот если гараж возведен в центре столицы, но земля под ним не оформлена в собственность, администрация вправе распорядиться ею по своему усмотрению. Значит, без земли гаража как бы и нет. Когда земля в собственности, гараж никто не тронет, его можно законно продать. В то же время вместе с оформлением в собственность наступает обязанность платить налог на землю. ↓
Галина ВЛАДИС
Фото Артура АРТЕЕВА
Оставьте первый комментарий для "Гаражная амнистия: не все просто, как кажется"