Как оспорить кадастровую стоимость?

Специалисты разъяснили, как добиться корректной оценки недвижимости

Что следует делать в случае, когда человек не согласен с результатами кадастровой оценки принадлежащего ему объекта недвижимости? Об этом шла речь в ходе прямой линии «Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости», прошедшей в Общественной приемной Главы РК.

На вопросы звонивших отвечали начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по РК Валентина Пийр и руководитель Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по РК Елена Величко.

Вынесенная на обсуждение тема вызвала большой резонанс у жителей республики. Звонки следовали один за другим. Как выяснилось, случаи несогласия людей с кадастровой оценкой их недвижимости не так уж редки. Так, сыктывкарец Евгений Чеглаков рассказал, что недавно продал за 150 тысяч рублей гараж в довольно ветхом состоянии. А налог с продажи, который он должен заплатить, начислен не с суммы продажи, а с кадастровой стоимости, которая составляет 260 тысяч.

– Этот гараж никак не может стоить столько, – уверен звонивший. – Могу ли я как-то оспорить эту сумму?

– Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, – пояснила ему Валентина Пийр. – И конкретные характеристики каждого конкретного объекта при этом не учитываются. Такой порядок. Поэтому по гаражам сложилась ситуация, когда их кадастровая стоимость часто бывает завышена. В вашем случае вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров или в суд на оспаривание кадастровой стоимости. Для этого вам нужно найти оценщика, который оценит гараж с учетом конкретных характеристик. А поскольку кадастровая стоимость определялась по состоянию на 1 января 2015 года, то, может, этот гараж после оценки уже не 150 тысяч будет стоить, а даже меньше. Комиссия оценит ваше заявление в срок не более 30 дней. Если эксперты снизят кадастровую стоимость, то налог будет уже исчисляться от новой суммы.

На вопрос, где найти независимого оценщика, мужчине ответили, что в интернете можно выбрать из целого списка таких специалистов. Оценивать могут оценщики, которые состоят в саморегулируемой организации и сдали квалификационный экзамен. А комиссия по рассмотрению споров находится в столице на Сысольском шоссе, 1/4, телефон 51-40-33.

Не согласна с кадастровой стоимостью своей квартиры и сыктывкарка Наталья Отева:

– Мы живем в двухэтажном деревянном доме 1954 года постройки. Дом имеет статус ветхого. Нет ни горячей воды, ни ванной. Кадастровая стоимость нашей трехкомнатной квартиры – 2 миллиона 356 тысяч. Сын живет в трехкомнатной благоустроенной квартире в панельном доме 80-х годов постройки. Кадастровая стоимость его квартиры точно такая же, как у нас. Как это может быть? Это же полный абсурд.

Женщине объяснили, что ей обязательно нужно оспорить кадастровую стоимость, так как, скорее всего, при оценке ее дома произошла ошибка, и деревянный дом оценили как благоустроенный панельный или кирпичный.

– Первое, что вам необходимо сделать, – это обратиться в Минимущества РК по улице Интернациональной, 108. Можно направить письмо по почте или прийти самостоятельно. В письме должна содержаться просьба предоставить сведения, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости вашего объекта. И укажите кадастровый номер, который есть в налоговом уведомлении, – посоветовала Валентина Пийр. – В минимущества должны официально подтвердить, какие характеристики использовал оценщик при оценке вашей квартиры. Только так вы можете узнать, не ошиблись ли оценщики. Может, они ошиблись в материале исполнения дома.

– Я в прошлом году уже все узнавала в кадастровой палате, и мне сказали, что никакой ошибки нет, – ответила звонившая.

– Даже если в кадастровой палате вам сказали, что ошибки нет и ваш дом учтен как деревянный, вам все равно нужно оспаривать, потому что цена не соответствует рыночной, – порекомендовала Валентина Пийр. – После того как вы получите ответ из минимущества, сравните приведенные там характеристики с фактическими: соответствует ли материал исполнения дома, год постройки, степень благоустройства и так далее. Если все характеристики совпали, тогда остается установить рыночную стоимость через оценщика. После того как вы получите это письмо, можете прийти ко мне на консультацию. Потому что сейчас мне трудно консультировать без документов. Предварительно позвоните по телефону 51-40-33.

При Управлении Росреес-тра по РК создана комиссия по оспариванию результатов оценки кадастровой стоимости. Всю информацию о работе комиссии можно найти на сайте Росреестра, выбрав город, в котором вы проживаете. По словам экспертов прямой линии, есть два вида оспаривания: оспаривание по недостоверности сведений и оспаривание порядка установления рыночной стоимости.

Для оспаривания нужны следующие документы: заявление, выписка о кадастровой стоимости (заказывается бесплатно через МФЦ или сайт госуслуг), нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости и отчет о рыночной стоимости, который подтверждает истинную стоимость. Отчет о рыночной стоимости нужно заказать у оценщика.

На вопрос журналиста «Республики», как такое получается, что кадастровая стоимость значительно превышает реальную, Валентина Пийр, которая является секретарем комиссии по разрешению споров, ответила, что ошибки становятся возможны, потому что при определении кадастровой оценки используется метод массовой оценки, то есть никто на объект не выезжает. Качество оценки в свою очередь зависит от количества сделок на рынке недвижимости. Если рынок насыщен, осуществляется много сделок, то вероятность корректной оценки намного выше.

Оценка объектов капитального строительства (ОКС) проходила в 2014 году. Тогда, кроме квартир и дачных участков, рынок почти ничего больше не предлагал. А рынок лежит в основе оценки. Поэтому по квартирам оценка в основном выполнена корректно. Случаются ошибки, как у позвонившей жительницы Сыктывкара, но очень редко. А вот по производственным объектам рынка у нас практически нет. Строились какие-то математические зависимости, но для любой математической зависимости нужны параметры, нужны сделки, а их не было. Оценщиков выбирали по конкурсу. Некоторые из них вообще не проживали в Сыктывкаре, и для них что Сыктывкар, что Княжпогост – все одно.

С учетом всего этого законом предусмотрено бесплатное получение всех разъяснений и консультаций в случае несогласия с кадастровой оценкой. Сейчас в Коми создано государственное бюджетное учреждение РУТИКО, где уже оценивают свои, местные оценщики. Но опять же, уточнила Валентина Пийр, должен быть сформирован рынок. Нет рынка – не будет и справедливой оценки. В этом году специалисты РУТИКО провели независимую оценку земель сельхозназначения. На 2019 год планируется провести работы по оценке лесов. На 2020 год запланирована работа по актуализации кадастровой оценки земель в составе населенных пунктов и объектов капстроительства.

Сегодня цены на рынке недвижимости упали, и продать квартиру за ту же цену, за какую купили в 2014 или 2015 году, не получится. Но если человек идет оспаривать кадастровую стоимость, а она была определена на 1 января 2015 года, то, несмотря на нынешние цены, рыночную стоимость будут определять на ту дату, на которую была определена кадастровая стоимость. Кадастровая оценка производится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. На территории субъекта определяется орган, уполномоченный это делать. У нас этим органом является министерство имущественных отношений. Его специалисты мониторят рынок и принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки в таком-то году.

Каждому гражданину нужно знать, с какими же характеристиками его объект недвижимости стоит в государственном кадастре недвижимости. Ведь человеческий фактор никто не отменял: где-то что-то сместилось, случился недосмотр, и произошла ошибка. В результате характеристики могут отличаться. Чтобы узнать, с какими характеристиками ваш объект недвижимости включен в перечень, можно зайти на сайт Росреестра, набрать свой кадастровый номер из налогового квитка, посмотреть и сравнить.

Галина ГАЕВА

Фото автора и sroarmo.ru