Предложение без спроса

Что происходит на рынке недвижимости Сыктывкара?

Еще совсем недавно цены на жилье в Сыктывкаре на фоне других регионов были неоправданно высокими, но с наступлением экономического кризиса медленно, но уверенно поползли вниз. Сколько сегодня стоит жилье эконом- и элит-класса, за какую сумму можно снять квартиру и что вообще происходит на столичном рынке недвижимости, мы попросили рассказать директора риелторского агентства «ДомПлюс» Клавдию Павлову.

IMG_9639


Цены диктует «вторичка»

Как рассказала нам директор «ДомПлюс», цены на жилье на вторичном рынке заметно упали. На первичном они тоже падают, только снижают их не застройщики, а те, кто уже приобрел квартиры в новострое, не справляется с платежами и теперь вынужден продавать. Однако продать по реальной цене даже новострой уже не получается, и они вынуждены опускать цены в один ряд со вторичным жильем.

Если говорить о динамике падения цен, то кардинально упала в цене элитная недвижимость, которая еще пару лет назад стоила от шести миллионов и выше. Элитным считается все, что недоступно среднему классу. Это квартиры индивидуальной планировки площадью от ста квадратных метров. Здесь снижение цен отмечается уже не на сотни тысяч, а на миллионы рублей. Если раньше обладатели элитного жилья могли продать квартиру за 12-14 миллионов, то сейчас цены на такие квартиры упали на 3-5 миллионов, и в среднем колеблются от 6 до 10 миллионов.

Для среднего и малоимущего класса самым востребованным жильем всегда были малосемейки и однокомнатные квартиры. Если в 2013 году стоимость на комнаты в малосемейках площадью 10-13 кв. метров доходила до 1 миллиона рублей, то в 2014 году это было уже 900 тысяч, в 2015 – 700-800 тысяч, а сейчас такую комнату можно купить за 600 тысяч рублей. Конечно, продавцы их пытаются отдать дороже, но все-таки в конечном итоге сделки проходят по таким ценам. Если раньше квадратный метр в малосемейках стоил в пределах 100 тысяч, то сейчас – 50-60 тысяч рублей.

Однокомнатные квартиры в начале 2015 года еще держались на уровне 2 400-2 500 тыс., сейчас они стоят 2 миллиона, а то и меньше. Самая маленькая цена на «однушку» – 1 млн. 700 тысяч. Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки сейчас стоят 2 600-2 700 тысяч. Старые планировки – от 2 200 тысяч, хотя, конечно, это наихудшие варианты. Старую трехкомнатную квартиру вполне можно купить за 2 700 тысяч.

Если вкладываться в долевое строительство, в среднем квадратный метр на окраине города будет стоить от 50 тысяч, в центре – от 60 тысяч и выше. Почему ценники на новострой не падают и в ближайшей перспективе не упадут точно? Потому что стройматериалы и ГСМ дорожают и, соответственно, увеличиваются расходы на строительство. Поэтому тем, кто купил недвижимость в 2008-2009 годах, продавать свое жилье сегодня не так болезненно: ведь они потратили на него гораздо меньше, чем стоит квартира сейчас. Но тот, кто купил квартиру недавно, особенно в 2013 году, а сейчас хочет продать, находятся в трудном положении. Потому что покупали они на 40% дороже, чем могут продать сейчас. Кроме того, многие из них до сих пор платят ипотеку и продавать дешевле, чем купили, им совершенно невыгодно. У нас ведь основная часть объектов недвижимости приобретается в ипотеку. И если учесть, сколько денег уже истрачено на оплату ипотечного кредита, и сложить все убытки, то квартира получится просто золотая. И потому люди не могут скинуть цену – рука не поднимается. Но, по словам Клавдии Павловой, тут либо придется скидывать цену и терпеть колоссальные убытки, либо и вовсе квартиру не продашь.

В состоянии стагнации

– Новострой ведь сдается без отделки, а денег на отделку у людей нет, – говорит директор «ДомПлюс». – Раньше тот, кто брал ипотеку на новострой, обычно надеялись на то, что смогут погашать ее за счет сдачи новой квартиры в аренду. Но сейчас это абсолютно невыгодно, потому что аренда упала на треть от прежних цен. Если еще в прошлом году однокомнатную квартиру сдавали за 15-16 тысяч в месяц, то сейчас ее легко можно снять за 10 тысяч. За аренду малосемейки сейчас берут 5-6 тысяч, а «двушку» спокойно можно снять за 12 тысяч. Добавьте сюда еще и коммунальные платежи, и станет ясно, что доходы от сдачи квартиры в аренду покроют только малую часть ежемесячного платежа по ипотеке.

В общем, можно с уверенностью говорить, что сегодня рынок недвижимости находится в стагнации. Сделки в основном совершаются за счет миграционных процессов, которые особенно усиливаются в летний период. У нас миграционные процессы в Сыктывкаре очень развиты за счет людей, вышедших на пенсию и решивших переехать в теплые края.

Процесс движется также за счет тех, кто уже вложился в новострой и теперь хочет продать свои квартиры. Хотя, как уже было сказано, продавая свое новое жилье, они терпят большие убытки. Обычные среднестатистические квартиры потеряли за год в цене 200-300 тысяч. И процесс этот еще не остановился, цены идут вниз.

– Тому, кто хочет продать сегодня жилье, я рекомендую лучше сейчас максимально снизить цену, чем скидывать по чуть-чуть и не попасть в динамику падения цен, – советует Клавдия Павлова. – Боясь потерять свои деньги, продавцы жилья скидывают цену незначительно и постепенно, им кажется, что они и так уже уступили достаточно, но квартиру все равно не берут, и в итоге они теряют большие деньги. Допустим, сегодня человек решил продать однокомнатную квартиру и выставляет ее по максимальной цене – 2 100-2 200 тысяч. А спрос есть только за 2 миллиона, и дороже никто не берет. Но человек не верит и думает: у меня квартира хорошая – подожду, вдруг кто-нибудь клюнет. Но рынок-то падающий, и, пока он ждет покупателя, цены еще на сто тысяч падают. И тогда ему уже надо скидывать не 200, а 300 тысяч. Нам сложно донести до сознания людей эту информацию, потому что люди все равно мыслят прежними ценами. Но время сейчас такое нестабильное, что надо жить в реалиях сегодняшнего дня, потому что цены вчерашнего дня в ближайшее время точно не вернутся, а завтрашний день предсказать и того сложнее.

В выигрыше – получатели субсидий

По словам Клавдии Павловой, рынок риелторских услуг сегодня находится на грани выживания. Продажи недвижимости существенно упали, квартир на продажу выставлено достаточно, но покупателей мало. Те, у кого есть наличные, сегодня вообще ничего не покупают, потому что сейчас это делать бессмысленно из-за падения цен: купишь сегодня за два миллиона, а завтра цена упадет до полутора миллионов. Хотя, казалось бы, время сейчас такое, что желающие могут выгодно купить жилье у тех, кто в силу разных причин вынужден продавать по бросовой цене. Но чтобы попасть на такой вариант, надо постоянно мониторить ситуацию в интернете.

Кто же сейчас находится в наиболее выгодном положении? Это те, кто может воспользоваться государственной субсидией на приобретение жилья или материнским капиталом. Для этой категории населения – это самые лучшие времена. Сейчас сумма материнского капитала составляет 450 тысяч, а малосемейка стоит 600 тысяч. Раньше за такие деньги, практически не вложив ничего, получатели материнского капитала ни при каком раскладе не смогли бы купить жилье. А сейчас можно добавить 150-200 тысяч и купить комнату.

Хоть это и не квартира, а всего лишь малосемейка, но все равно вложение в недвижимость, и расходы очень скоро можно компенсировать за счет сдачи комнаты в аренду.

С падением цен уменьшились и размеры доплат. Если три года назад, чтобы переехать из «однушки» в «двушку», надо было доплатить почти один миллион, то сейчас можно совершить эту сделку, добавив всего 500-600 тысяч рублей.

По словам Клавдии Павловой, новостройки спасла ипотека с господдержкой. Потому что обычная ипотека – от 13 до 14 процентов, а ипотека с господдержкой – 11,4 процента. А вот люди, которые купили новостройку на первичном рынке с одновременной продажей своего жилья на вторичном рынке, «застряли», потому что ипотека на вторичном рынке – с высокой процентной ставкой, а цены на квартиры сильно упали. И потому продать «вторичку» – сложно.

– Мы недавно делали подсчет на 15 лет (это средний срок выплаты ипотеки), и получилось, что, как ни крути, а брать квартиру на первичном рынке по 55-60 за квадратный метр накладнее, чем брать жилье на вторичном рынке, – уверена директор агентства «ДомПлюс». – Потому что в новострое ведь еще нужно в отделку вложиться, что с учетом подорожания стройматериалов тоже выливается в немалые суммы.

Галина ГАЕВА
Фото Дмитрия НАПАЛКОВА

1 ответ на Предложение без спроса

  1. V:

    Год назад стал дольщиком – цены не изменились, вранье все это

Добавить комментарий