Сначала квартира, потом деньги

Специалисты рассказали, что такое эскроу-счета и зачем они нужны тем, кто покупает жилье в новостройке

С 1 июля этого года все застройщики в России, работающие по схеме долевого строительства, обязаны получать средства от покупателей жилья только через эскроу-счета. Фактически это нововведение раз и навсегда закрывает проблему обманутых дольщиков.

Теперь гражданин, желающий приобрести жилье в строящемся доме, не переводит средства напрямую компании, которая возводит здание, а идет в банк и оформляет заявление на открытие эскроу-счета. И кладет на него деньги – столько, сколько нужно заплатить по договору с застройщиком за ту или иную жилплощадь. Можно положить всю сумму сразу, можно вносить частями или заплатить первоначальный взнос, а потом оформить ипотеку в банке, тогда сумму сразу внесет финансовое учреждение. Но в любом случае, пока дом не будет достроен и квартира официально не будет передана ее владельцу, эскроу-счет так и останется копилкой, которую нельзя «разбить». Доступ к средствам на счете застройщик получит только после того, как предъявит в банк документы, свидетельствующие, что все обязательства по договору перед покупателем он выполнил, и покупатель это подтвердит. После тщательной проверки документов на законность сделки средства «разморозят», и застройщик их заберет.

Алина Хвищук, заместитель управляющего Коми отделением ПАО Сбербанк:
– Как новая система может повлиять на выдачу ипотеки гражданам, если жилье в новостройке приобретается с ее помощью? Для граждан тут ничего не меняется, они точно так же, как и раньше, смогут покупать квартиры с помощью заемных средств. Только гарантий, что дом будет достроен, теперь куда больше.
С учетом рекомендаций Центробанка мы разработали отдельную систему контроля за рассмотрением сделок кредитования жилья. Как и прежде, получая ипотеку в Сбербанке, наши клиенты могут быть уверены в том, что расчеты с застройщиком будут произведены только после того, как банку будут предоставлены документы, подтверждающие факт исполнения обязательств перед покупателем недвижимости. Так что фактически нововведение касается только взаимоотношений банка и застройщика.

У компаний, работающих на рынке долевого строительства, это нововведение особого восторга не вызвало: если собственных средств на возведение дома не хватает, где их взять, если к средствам дольщиков доступа нет? Только в кредит. Зато теперь понятие «обманутый дольщик» в России должно исчезнуть навсегда, поскольку смошенничать, пропасть вместе с деньгами граждан, бросив недостроенный дом или даже оставив клиентам чистое поле, где и работы не начинались (а такое бывало), теперь просто невозможно. Если стройка по каким-то причинам не завершилась или компания каким-либо другим образом нарушила условия договора, покупатель может забрать деньги с эскроу-счета и приобрести другую квартиру. Во многих странах сделки с недвижимостью именно таким образом и проводятся уже очень давно.

Эскроу-счет можно сравнить по принципу действия с банковской ячейкой или аккредитивом. Но в случае с эскроу управление средствами можно проводить куда более оперативно. И надежность сделки выше, ведь она оформляется по соглашению трех сторон – покупателя, продавца (застройщика) и банка.

Банк для открытия эскроу-счета выбирает застройщик. Но покупателю стоит самому проверить, а имеет ли эта финансовая организация разрешение на открытие эскроу по договорам участия в долевом строительстве. Информация эта есть на сайте Центробанка, список периодически актуализируется: кто-то выбывает, кто-то добавляется. Сейчас в обновленном перечне 96 банков, а в 2017 году был 21. Это говорит о том, что популярность эскроу-сделок растет.

В соответствии с федеральным законом от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ застройщики обязаны перейти на сделки с эскроу с 1 июля, но многие сделали это гораздо раньше, в том числе и потому, что это явно идет на пользу репутации компании, которая таким образом демонстрирует, что она не однодневка, обладает достаточными активами или хорошей кредитной историей для того, чтобы самостоятельно завершить строительство дома, и не намерена обманывать дольщиков. Поэтому и ряд банков оперативно начал проводить сделки с недвижимостью с применением эскроу-счетов. Сбербанк, например, в списке организаций, имеющих право на открытие счетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве с июля 2017 года, и уже в прошлом году весьма активно открывал для физлиц эскроу-счета. И даже заявил, что готов открывать эскроу-счета для клиентов, которые взяли ипотеку в другом банке, это на случай, если кредит выдала одна финансовая организация, а застройщик – давний клиент Сбербанка и хочет работать именно с ним.

Анна АЯНОВА

Фото sia.ru

Публичное акционерное общество Сбербанк России. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.05.2015.