Частные вопросы капитального ремонта

В какие сроки дом приведут в порядок и нужно ли платить за балкон?

«Республика» продолжает публикацию ответов на вопросы о том, как, когда, где и на каких основаниях в Коми будут приводить в порядок жилье. Ответы подготовили специалисты Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Сегодня специалисты фонда отвечают, как скоро должны реализовываться краткосрочные планы капремонта, как определяется его стоимость и почему, покупая квартиру, вы автоматически приобретаете и общедомовое имущество.

– Нами получено письмо от администрации Усогорска о том, что региональный оператор капитального ремонта включил наш дом в краткосрочный план на 2015 год. Скоро морозы, а работы все еще не начаты. В нашем доме нет инженерных сетей ГВС, кровля не теплоизолирована, есть очень много других проблем, требующих скорейшего решения. Когда региональный оператор приступит к ремонту?
– Дома в краткосрочный план реализации программы капитального ремонта включает не региональный оператор, а муниципальные администрации на основании данных, предоставленных управляющими организациями. Региональный оператор лишь осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Коми. Функции оператора: накопление и управление денежными средствами, поступающими на его счета от собственников помещений; обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в объемах и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.По условиям реализации краткосрочного плана на 2015 год все работы по капитальному ремонту должны быть завершены до 31 декабря 2016 года.Работы тоже производит не региональный оператор, а подрядная организация, которая выбирается строго по конкурсу. Региональный оператор готовит техническое задание для каждого конкретного дома и публикует в средствах массовой информации объявление о проведении открытого конкурса на выбор подрядной организации для проведения работ по капитальному ремонту. В течение месяца любая подрядная организация может подать заявку на участие в конкурсе. По завершении конкурса региональный оператор письменно уведомляет собственников и муниципалитет о сроках и стоимости работ по капитальному ремонту, а также о выигравшей подрядной организации, после чего данная организация приступает к выполнению работ по капитальному ремонту.
– Мы сомневаемся, что кто-то захочет ремонтировать наш дом, поскольку цена контракта, заявленная в краткосрочном плане, слишком мала. Кто определяет стоимость работ и что сделать нам, собственникам, чтобы эту стоимость увеличить?
– Предварительная стоимость каждого вида работ рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Коми №197 от 6 мая 2015 года.Согласно статье 189 Жилищного кодекса РФ не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, региональный оператор представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта.Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение.Предложение, направленное региональным оператором, в графе «стоимость работ» содержит предельное значение, указанное в краткосрочном плане. В случае если собственники с заявленной стоимостью не согласны, то в протоколе необходимо указать источники дополнительного финансирования (к примеру, увеличение минимального взноса).
– Почему я должна платить за капитальный ремонт сейчас, если сами работы будут произведены только через пятнадцать лет?
– Ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также за проведение капитального ремонта этого имущества лежит на самих собственниках. Собственники формируют фонд капитального ремонта за счет взносов на капитальный ремонт. Система формирования фондов – накопительная. Когда запланированный срок ремонта подойдет, необходимые средства уже будут собраны.
– В сентябре я получила квитанцию для оплаты взносов на капитальный ремонт, хотя собственником квартиры не являюсь. Я наниматель. Хотела оплатить, но в графе «собственник» указана администрация города. Как быть в такой ситуации и все-таки нужно мне, как нанимателю, оплачивать эти квитанции?
– Наниматели не должны нести расходы по оплате взносов на капитальный ремонт. Это обязанность собственников.При формировании платежных документов за третий квартал 2015 года произошла техническая ошибка в автоматизированной системе, в связи с чем вместо счета на юридических лиц были сформированы квитанции. Обратите внимание на строчку в поле «собственник».НКО РК «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» приносит свои извинения за ошибочно выставленные квитанции и просит нанимателей игнорировать данные платежные документы.Компании, допустившей эту ошибку, направлена претензия по возмещению расходов на ошибочно выставленные квитанции.
– Предъявление мне квитанций считаю незаконным в соответствии с Федеральным законом №7-ФЗ «О некоммерческих организациях». В статье 7 данного закона говорится, что НКО учреждаются гражданами или юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. Следовательно, добровольные взносы не могут быть обязательными, в связи с чем я платить отказываюсь. Платежи на капремонт вообще не могут быть обязательными. Фонды капремонта, согласно ФЗ-271, являются некоммерческими организациями.
– В соответствии с федеральным законодательством, а именно с ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ, взносы на капитальный ремонт являются обязательными платежами.В статье 7 Федерального закона №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» говорится: «Фондом признается не имеющая членства некоммерческая организация, уч-режденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов». Добровольные имущественные взносы в пользу регионального фонда внесены учредителем в стопроцентном размере.В соответствии с учредительными документами фонда его учредителем является республика как участник гражданских правоотношений. Постановлением правительства Коми №380 от 04.10.2013 г. полномочия учредителя переданы Министерству архитектуры и строительства Республики Коми.Собственники помещений в многоквартирных домах учредителями Регионального фонда капитального ремонта не являются, в связи с чем их взносы имущественными не признаются и не могут быть признаны имуществом фонда. Взносы собственников могут быть направлены только на финансирование капитального ремонта в многоквартирных домах в соответствии с региональной программой.
– Согласно Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ собственник несет бремя расходов на содержание своего имущества, но не чужого. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности не указана моя доля в праве на общее имущество в доме, в связи с чем считаю, что я не обязана осуществлять взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
– Приобретая в частную собственность помещение в составе многоквартирного дома, в силу пункта 4 статьи 10 Жилищного кодекса РФ собственник недвижимого имущества приобретает и ряд обязанностей, в том числе проведение капитального ремонта общедомового имущества.В соответствии с ч. 1 статьи 38, ч. 3 статьи 158 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности, в том числе в результате приватизации помещения.При этом государственная регистрация права собственности одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости не требуется и обязательна только в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
– Почему нет представительства фонда капремонта в Ухте, чтобы можно было обращаться по месту жительства? Дозвониться действительно трудно, а писать на электронную почту не у всех есть возможность.
– Если у вас нет возможности написать нам через «Почту России» или электронную почту, вы всегда можете обратиться к нам через отдел ЖКХ администрации вашего муниципалитета.Напишите заявление и изложите суть проблемы. Если в квитанции указаны ошибочные данные о площади (доле) квартиры или о собственниках – приложите копию свидетельства о регистрации права собственности (договор приватизации); если же в квитанции числится несуществующая задолженность – приложите копию квитанции об оплате.По поводу отсутствия представительств в районах республики поясняем, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства (ч. 4, ст. 178 ЖК РФ).
– Получаю квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт от регионального оператора. Начисление происходит и на площадь балкона. Почему?
– В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».Региональный оператор производит начисления в соответствии с правоустанавливающими документами – свидетельством о регистрации права собственности, договором приватизации.Если по вашим подсчетам, начисления производятся и на площадь балкона (лоджии), вам следует обратиться в управление Росреестра за изменением правоустанавливающего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности). Дело в том, что до 2005 года в понятие общей площади включалась и площадь балкона (лоджии). В 2005 году в статью 15 Жилищного кодекса РФ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь балконов и лоджий исключается из значения общей площади.
– Ознакомился с региональной программой капитального ремонта. На 2020 год в моем доме запланирован капитальный ремонт газового оборудования. Живу в этом доме уже 30 лет и все это время пользуюсь электрической плитой. Объясните, на что будут потрачены средства, собираемые для ремонта газового оборудования?
– Составлением региональной программы капитального ремонта занимается Министерство архитектуры и строительства Республики Коми на основании сведений, предоставляемых органами муниципального самоуправления. Региональная программа подлежит ежегодной актуализации. Рекомендуем вам обратиться в администрацию для исключения ненужного вида работ из программы капитального ремонта.В любом случае деньги, собранные с жильцов вашего дома, будут направлены на капитальный ремонт одного из элементов вашего дома: ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фундамента; ремонт фасада; ремонт крыши; ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт и замену лифтового оборудования и лифтовых шахт; разработку проектной документации; осуществление строительного контроля.
Фото severpost.ru

Общая площадь многоквартирных домов в Республике Коми составляет 18,278 млн. кв. метров и насчитывает 21,5 тыс. жилых домов, из которых 46 процентов построены в период с 1946 по 1970 год, 36 процентов – в период с 1971 по 1995 год. С износом от 31 до 70 процентов в республике эксплуатируются 12,127 тыс. жилых домов (по сравнению с 2010 годом число домов увеличилось на 227 домов), с износом свыше 70 процентов – 1214 домов.

На сайте Минархстроя Республики Коми размещены формы заявлений, которые могут понадобиться собственникам и нанимателям жилых помещений. Это заявления на возврат уплаченных взносов на капитальный ремонт нанимателям муниципальных квартир, на выставление квитанции на ежемесячные взносы на капитальный ремонт в виде одной квитанции для нескольких собственников, о смене фамилии, о зачете уплаченных сумм.Формы заявлений можно скачать, зайдя на сайт министерства в раздел «Реформирование и модернизация ЖКХ», затем в подраздел «Капитальный ремонт многоквартирных домов» (http://arch.rkomi.ru/left/reform/kapremont/).